부동산등기의 종류-구분등기, 공유(지분)등기, 공동(합유)등기, 개별등기
집이나 토지와 같은 부동산을 구입하게 되면 가장 먼저 확인해야 되는 것은 등기사항전부증명서 즉 등기부입니다.
그런데 부동산 등기에도 구분등기, 공유(지분)등기, 공동(합유) 등기, 개별등기로 나눌 수 있습니다. 비슷하게 느껴지겠지만 이들이 각각 어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다
1. 구분등기
구분등기는 부동산에 대한 각각의 소유권을 개별적으로 구분해 등기해주는 것을 말합니다. 이는 주로 아파트 단지나 상가 건물과 같이 여러 개별 단위로 분할된 부동산에 사용됩니다. 각 구분은 별도의 등기 번호를 갖고 있으며, 각각의 소유자가 부동산의 일부분을 소유하고 있습니다. 예를 들어, 아파트 단지에서 각 층이나 각 호가 별도로 등기될 수 있습니다. 구분등기는 각 부분의 소유자 간의 권리와 의무를 명확히 하고, 부동산 거래 시에 각 부분의 소유권을 분명히 하는 데 도움이 됩니다
일반적으로 집을 사고팔게 되었을때 많이 보게 되며 00 아파트 00동 00호 소유자 000이라고 등기에 별도로 기재되어 있는 등기를 말합니다.
토지를 예로 든다면 토지 필지를 한 사람의 이름으로 등기하는 것입니다. 토지에 대한 모든 권리가 등기 명의자에게 있어 소유권이나 재산권을 행사하는 데 아무 문제가 없으며 가장 일반적은 등기방식입니다
2. 공유(지분)등기
공유(지분) 등기란 하나의 부동산에 소유자가 여러 명으로 등기되는 것을 말합니다.
부동산에 해당하는 일정지분에 대한 권리를 말하는 것으로 주로 토지의 구분에서 많이 사용됩니다.
공유(지분) 등기는 등기부 상에 구체적인 호수나 지번이 정해져 있지 않고 5/100, 3/100과 같이 지분형태로 표기됩니다.
토지의 소유자가 한 사람이 아니고 다수일 경우에 해당되며, 이때 한 필지에 소유자가 여러 명이기 때문에 권리행사가 자유롭지 못하게 됩니다.
즉 내가 가진 지분에 대해 매매와 같은 재산권행사는 가능하나 토지경계 없이 단순 지분만 있기 때문에 공유자들의 동의 없이 개발행위는 불가능한 등기형태입니다
3. 공동(합유) 등기
공동등기는 지분이 없이 한 필지에 여러 사람이 등기하는 것입니다. 등기부를 보면 공동등기자의 이름이 모두 명시가 되며 지분등기와의 차이점은 재산권 행사도 공유자들의 동의가 필요합니다. 이는 부부가 집을 공동으로 소유하거나 사업파트너가 상가건물을 공동으로 소유하고 있는 경우에 해당이 되는 등기입니다.
4. 개별등기
많은 분들이 구분등기와 혼동하는 경우가 있는데요. 실제 개별등기하는 용어는 존재하지 않습니다. 마치 개별적으로 독립된 등기처럼 혼동이 되기 쉬운데 법적인 용어는 아닙니다.
개발호재가 있는 토지를 투자할 때 기획부동산 업자들이 자주 쓰는 용어가 바로 개별등기입니다. 공유(지분) 등기에서 지분도 개별적으로 존재하는 것이므로 실제적으로는 지분등기를 하는 것인데 마치 개별등기하고 하면 구분등기처럼 느껴져서 피해를 보는 경우가 있습니다.
혹시라도 부동산투자 상담을 받을 시에 개별등기라는 용어를 듣게 된다면 정확하게 지분등기인지 구분등기인지를 확인해봐야 합니다.
기획부동산은 지인이나 텔레마케팅으로 희소한 정보와 기회를 주는 것처럼 설득하기 때문에 웬만한 부동산 지식을 가진 전문가가 아니면 달콤한 말에 현혹되기 쉽습니다. 부동산 투자 특성상 수년이 지나 후에야 잘못된 선택을 깨닫게 되고 대부분이 소액투자인 공유(지분) 등기인 형태라 대처에 어려움이 많게 됩니다.
실제로 국토교통부에 따르면 지난해 전체 전. 답. 임야 지목의 개발제한구역, 상수도보호구역, 군사시설보호구역 등 개발이 어려운 지역에서 면적 10분의 1 이하 지분으로 쪼개서 거래가 이뤄진 기획부동산 의심사례는 6876건이라고 합니다.
이처럼 기획부동산 사기가 기승을 부리자 정부도 이를 예방하기 위한 '체크리스트'를 내놨습니다.
▶ 기획부동산 체크리스크
1. 가치가 낮은 임야, 전, 답 등을 공유지분으로 거래
2. 토지이용계획확인원 상 개발제한구역, 상수도보호구역, 군사시설보호구역, 보전산지, 농업진흥구역 등 개발이 어려운 토지를 거래
3. 높은 고도에 위치하거나 경사도가 심한 임야 등의 토지를 거래
4. 구체적이고 직접적인 개발계획 없이 언젠가는 이루어질 것이라는 설명 또는 판매 토지와 전혀 상관없는 개발계획 등을 듣고 토지를 거래
5. GTX연장, 광역교통망 개선, 지하철 개통 등 개발호재가 있는 인근지역에 개발이 곤란하거나 경제적 가치가 없는 토지를 거래
6. 직접 현장을 방문하지 않고 지인(가족, 친구 등) 또는 텔레마케터에 권유받아 토지를 거래
7. 선입금 강요 및 계약 전까지 지번 등 해당 물건지의 정확한 정보를 알려주지 않는 경우
8. 매수금액이 1천만 원~ 5천만 원 정도에 해당하는 경우
9. 주변의 시세 및 개별공시지가 대비 월등히 높은 가격으로 거래
10. 판매자가 ''00 옥션'', 00 경매'', ''00 에셋'', ''00 농업법인'' 등의 상호를 사용
11. 토지등기부등본상 소유주가 아닌 법인이 판매하거나 소유자이더라도 단기간 소유한 토지를 거래
정부는 지난 3월 27일부터 오는 6월 30일까지 기획부동산 위법 의심사례 집중 신고기간을 운영합니다. '부동산 불법행위 통합 신고센터' 홈페이지나 콜센터를 통해 신고서를 접수하면 국토부가 직접 신고서와 입증자료를 검토합니다. 신고자는 처리결과도 받아볼 수 있습니다.