전세사기 피해예방을 위한 전세계약시 유의사항

전세계약체크리스트

전세계약에서 가장 중요한 게 생각하는 부분은 바로 내가 낸 보증금을 만기시에  안전하게 돌려받을 수 있는지입니다.
아직 사회 초년생이라 전세계약이 처음이시라면 전세계약 시 어떤 부분을 확인해야 전세사기 피해로부터 안전해지는지 알아보도록 하겠습니다.

전세계약 체크리스트

1. 계약 전 확인사항

• 주택상태 확인: 전입신고를 할 수 없는 무허가. 불법건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 못해서 보증금보호가 어렵고 전세대출이나 전세반환보증보험 가입도 안됩니다.  반드시 무허가. 불법건축물인지 확인(건축물대장열람으로 확인가능)하고 주택이 하자가 있을 시에는 임대인에게 하자요청(현장확인 시 확인)을 해야 합니다
  ※건축물대장 열람 시 오른쪽 윗부분에 위반건축물이라고 빨간 글씨로 표기되어 있는지 확인

• 적정 전세가율 확인: 매매가가 하락하거나 경매 시에 보증금 전액반환이 어려울 수 있으므로 매매가 대비 전세율이 높은 매물은 조심해야 합니다(국토부실거래가공개시스템, 네이버나 직방 등과 같은 부동산정보사이트 통해서 시세체크, 물건지 인근 여러 중개업소 방문)

• 선순위권리관계 확인: 나의 보증금보다 선순위 채권이나 보증금이 있을 경우 보증금 전액반환이 어려울 수 있으므로 선순위 채권이나 근저당이 설정되어 있는지 확인해야 합니다(인터넷등기소 통해서 등기부등본확인, 다가구주택의 경우 선순위보증금 확인과 더불어 전입세대 열람내역과 확정일자 부여현황 확인)

• 임대인 세금 체납여부: 임대인이 미납한 세금이 있을 경우에는 보증금 전액반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인해야 한다(국세는 세무서나 홈택스에서 확인할 수 있으며, 지방세는 주민센터나 위택스에서 미납내역 확인가능하며, 계약체결 후에는 임대인 동의 없이 미납국세 확인가능)

2. 계약체결 시 확인사항

• 임대인(대리인) 신분확인: 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 합니다. 이때 반드시 등기부등본, 건축물대장상의 소유자와 일치하는지 확인해야 합니다(신분증, 위임계약 시 위임장과 인감증명서로 확인)

• 공인중개사 정상 영업 여부확인: 공인중개사 미등록상태이거나  업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없으므로 적법한 중개인지 확인해야 합니다(국가공간정보포털에서 등록 및 정상영업여부 확인, 공인중개사 손해배상책임 관련 공제증서 확인)

• 주택임대차표준계약서 사용확인: 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금여부, 확정일자 부여현황등의 정보를 확인할 수 있습니다(국토교통부 거래관리시스템에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청)

• 권리관계 재확인: 근저당 등 권리관계를 확인해야 합니다(인터넷 등기소를 통해 등기부의 갑구와 을구를 확인)

3. 계약체결 후 확인사항

• 주택임대차 신고: '부동산거래신고법' 제6조의 2에 따른 의무사항으로 반드시 계약체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다.  임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다(주민센터 방문신고 또는 부동산거래관리시스템에서 온라인신고가능)

4. 잔금지급 시 확인사항

• 계약체결 이후 잔금지급 당일날 등기부등본상 근저당설정 등의 권리관계 변동이 없는지 꼭 확인하고 이사 갈 집의 기존 세입자가 전출준비가 되어 있는지 확인해야 합니다(등기부등본을구 확인 후 임대인 계좌로 잔금입금)

5. 이사 후 확인사항

• '주민등록법' 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 전입신고해야 하며 전입신고 후 익일에 대항력이 발생하게 되므로 잔금일 즉 이사하는 날 바로 전입신고를 해야 합니다(주민센터 방문하거나 정부 24에서 온라인신고 가능)

• 전세보증금 반환보증 가입: 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시 보증회사에서 보증금반환을 대신해서 책임지므로 계약기간 1/2이 경과하기 전에 보증기관에 문의하여 가입하는 게 좋습니다(주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 등)

6. 계약만료 2개월 전 확인사항

• 계약만료 2개월전 해지통보: 만료기간 6개월~2개월에 만기 또는 연장여부를 임대인에게 통보하지 않을 경우 묵시적 갱신으로 자동연장이 됩니다. 최소 2개월 전에 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 되므로 이사계획에 차질이 생길 수 있습니다. 만약 미리 통보했는데도 새 임차인을 구하지 못해 만기일에 보증금을 받지 못했다면 대항력과 우선변제권을 유지한 상태에서 법원에 임차권등기명령신청을 해야 합니다.

안심전세어플

요새 전세사기피해가 해마다 늘어나고 사기유형도 점점 발달해가고 있어서 공익목적으로 국토부와 HUG가 협업하여 전세 사귈 예방하기 위한 어플인 '안심전세어플'이 나왔습니다.
건축물대장, 등기부등본등 여러 서류를 확인하기 어려우시다면 안심전세어플이라도 꼭 사용하기기 바랍니다.
플레이스토어에서 안심전세를 검색하시고 설치하시면 아래와 같은 어플이 설치가 됩니다.

안심전세어플

※ 안심조회를 클릭 → 시세조회, 위험성진단 클릭 →  계약하려는 주택 찾기 → 시세 및 위반건축물 확인 → 계약보증금 및 잔금일 입력 → 주택에 있는 근저당 입력 → 결과 확인하기

▶ 안심전세어플은 정보를 정확하게 입력하면 보증금을 얼마를 넣어야 전세사기를 예방할 수 있는지 알려주고 보증보험 가입여부와 경매발생 시 보증금 회수여부도 알려주는 기능도 있습니다.
꼭 한 번씩 사용하시면서 꼼꼼하고 정확하게 계약사항 체크하시기 바랍니다.